15. 월세와 내집마련

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측정 기준: 돈. 세 들어 살 때 돈을 가장 쉽게 잃는 곳은 보증금과 중개 과정입니다. 집을 살 때 돈이 가장 많이 드는 곳은 대출 이자입니다. 파는 사람은 알고 나는 모르는 사정에서도 돈이 샙니다.

1. 보증금 액수와 돌려받는 날, 깎을 수 있는 경우를 계약서에 적으세요

• 비용: 돈은 들지 않습니다. 계약할 때 10분쯤 더 씁니다. 어려운 건 집주인 앞에서 이 말을 꺼내는 일입니다.
• 쉽게: 보증금이 얼마인지, 언제 돌려받는지, 무엇을 빼고 줄 수 있는지 계약서에 적으세요. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 등기가 끝나면 이사를 가도 보증금을 먼저 받을 권리가 남습니다.
• 이득: 한국 법에는 "계약서에 없는 이유로는 보증금을 깎지 못한다"는 조문이 없습니다. 그래서 계약서에 적은 내용이 다툼의 기준이 됩니다. 세입자는 집을 돌려줄 때 원래 상태로 되돌려야 합니다(「민법」 제654조, 제615조). 원상회복 범위를 특약에 적어 두세요. 서면으로 계약할 때는 법무부·국토교통부 표준계약서를 우선 씁니다(「주택임대차보호법」 제30조). 계약이 끝나도 보증금을 받을 때까지는 임대차가 이어진다고 봅니다(같은 법 제4조 제2항). 계약이 끝나고도 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(같은 법 제3조의3 제1항). 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻습니다(같은 조 제5항). 그 뒤에 이사해도 두 권리를 잃지 않습니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 계약을 주장할 수 있는 힘입니다. 우선변제권이 있으면 경매 때 뒤 순위보다 먼저 보증금을 받습니다. 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).
• 근거등급: A
• 출처: 주택임대차보호법 제30조 https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제30조; 주택임대차보호법 제4조 https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제4조; 주택임대차보호법 제3조의3 https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의3; 민법 제615조·제654조 https://www.law.go.kr/법령/민법/제654조; 주택임대차보호법 제13조·제14조·제21조·제23조 https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제14조; 주택임대차보호법 시행령 제33조·별표 2 https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법시행령/제33조; 소액사건심판법 제7조 https://www.law.go.kr/법령/소액사건심판법/제7조; 민사소송법 제109조·제199조 https://www.law.go.kr/법령/민사소송법/제109조
• 비고: 이사 나가는 날 집주인과 함께 사진과 영상을 남기세요. 수도·전기·가스 계량기 숫자와 벽, 바닥을 모두 찍어 두세요. 임차권등기는 등기부에 실제로 올라간 걸 확인한 뒤에 이사하세요. 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 수수료는 조정 금액이 1억 원 미만이면 1만 원입니다. 위원회는 신청일부터 60일 안에 조정을 끝내야 하고, 30일까지 더 늘릴 수 있습니다. 상대가 조정에 응하지 않겠다고 하면 신청은 각하되고, 그때는 소송으로 갑니다. 보증금 반환 소송은 금액과 상관없이 소액사건 특칙 일부를 따릅니다. 판사가 바로 변론 날을 잡을 수 있고, 되도록 한 번에 심리를 마칩니다. 법에 적힌 1심 선고 기한은 소를 낸 날부터 5개월입니다. 이겨도 변호사 보수는 대법원규칙이 정한 한도 안에서만 상대가 부담합니다. 소액 소송 일반은 제8절(법적 말썽에 휘말리지 않기)을 보세요. 2026-10-10 법령 확인(국가법령정보센터).

2. 단전·단수, 잠금장치 교체, 협박으로 내보내려 하면 112에 신고하고 증거를 남기세요

• 비용: 돈 안 듭니다. 그 자리에서 112에 전화하면 됩니다.
• 쉽게: 집주인이 물·전기를 끊거나 자물쇠를 바꾸며 내보내려 하면 112에 신고하세요. 허락 없이 들어오거나 겁을 주거나 물건을 부수면 범죄가 될 수 있습니다. 신고 기록은 나중에 손해배상을 청구할 때 증거가 됩니다. 몸으로 맞서지는 마세요.
• 이득: 폭력이나 위협으로 세입자를 내보내지 못한다는 조문은 「주택임대차보호법」에 없습니다. 대신 행위마다 다른 법이 걸립니다. 집주인은 계약 기간 내내 집을 쓸 수 있게 유지해야 합니다(「민법」 제623조). 계약이 끝나도 보증금을 받기 전에는 임대차가 이어진다고 봅니다. 「주택임대차보호법」 제4조 제2항이 그렇게 정합니다. 남이 사는 집에 침입하면 처벌받습니다(「형법」 제319조 제1항). 형량은 3년 이하 징역이나 500만 원 이하 벌금입니다. 이 조문에는 집주인을 빼 주는 단서가 없습니다. 대법원도 권리자가 법이 정한 절차 없이 남이 점유한 건물에 들어가면 주거침입죄가 된다고 봅니다(대법원 1983. 3. 8. 선고 82도1363 판결). 처음에 적법하게 들어와 살던 사람이 나중에 권리를 잃었어도 같습니다. 협박하면 3년 이하 징역이나 500만 원 이하 벌금 등을 받습니다(같은 법 제283조 제1항). 남의 물건을 부수면 3년 이하 징역이나 700만 원 이하 벌금입니다(같은 법 제366조). 폭행이나 협박으로 의무 없는 일을 시키면 강요죄가 됩니다(같은 법 제324조 제1항). 112에 신고하면 출동 기록이 남습니다. 이 기록은 나중에 손해배상을 청구할 때 증거로 쓸 수 있습니다.
• 근거등급: A
• 출처: 민법 제623조 https://www.law.go.kr/법령/민법/제623조; 주택임대차보호법 제4조·제14조 https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제4조; 형법 제319조 https://www.law.go.kr/법령/형법/제319조; 대법원 1983. 3. 8. 선고 82도1363 판결 https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=97401; 대법원 2008. 5. 8. 선고 2007도11322 판결 https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=85681; 형법 제283조 https://www.law.go.kr/법령/형법/제283조; 형법 제366조 https://www.law.go.kr/법령/형법/제366조; 형법 제324조 https://www.law.go.kr/법령/형법/제324조
• 비고: 형사 처벌은 집주인을 벌하는 절차입니다. 내가 입은 손해는 민사로 따로 청구해야 합니다. 82도1363 판결은 사찰 경내에 들어간 사건입니다. 같은 법리는 2007도11322 판결 등에서 거듭 확인됐습니다. 협박죄는 피해자가 처벌을 원하지 않는다고 밝히면 기소하지 못합니다(「형법」 제283조 제3항). 유지·수선 다툼은 주택임대차분쟁조정위원회도 다룹니다(「주택임대차보호법」 제14조 제2항). 조정과 소송에 드는 시간과 돈은 제1항(보증금)을 보세요. 2026-10-10 법령 확인(국가법령정보센터).

3. 보증금과 월세는 집주인 본인 계좌로 보내세요. 중개사 계좌를 거치지 마세요

• 비용: 돈은 들지 않습니다. 보내기 전에 받는 사람 이름을 확인하는 데 몇 분 걸립니다. 어려운 건 "제 계좌로 주시면 전해 드릴게요"라는 말을 거절하는 일입니다.
• 쉽게: 보증금과 월세는 등기부등본에 적힌 집주인 이름의 계좌로 보내세요. 중개사나 보조원 계좌를 거치면 그 사람이 돈을 들고 사라질 기회가 하나 더 생깁니다. 법이 정한 중개사 금지행위에는 돈을 대신 받는 일이 들어 있지 않습니다.
• 이득: 「공인중개사법」 제33조 제1항은 중개사가 해서는 안 되는 행위를 나열합니다. 여기에는 보증금이나 월세를 대신 받지 못하게 하는 항목이 없습니다. 중개사 계좌를 거치면 그 사람이 돈을 들고 사라질 기회가 하나 더 생깁니다. 그러니 보증금과 월세는 등기부상 소유자 이름의 계좌로 보내세요. 중개보조원은 공인중개사가 아닙니다(같은 법 제2조 제6호). 보조원은 현장을 안내할 때 자기가 보조원이라고 먼저 알려야 합니다(같은 법 제18조의4). 보조원이 업무로 한 행위는 그를 고용한 중개사의 행위로 봅니다(같은 법 제15조 제2항). 중개사가 중개하면서 고의나 과실로 손해를 끼치면 배상해야 합니다(같은 법 제30조 제1항). 이 배상에 대비해 중개사는 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해 둬야 합니다(같은 조 제3항). 보장 금액은 같은 법 시행령 제24조 제1항이 정합니다. 개인 중개사는 2억 원 이상, 법인은 4억 원 이상입니다. 이 금액은 거래 한 건이 아니라 중개사 한 곳을 기준으로 합니다.
• 근거등급: A
• 출처: 공인중개사법 제33조 https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제33조; 공인중개사법 제2조 https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제2조; 공인중개사법 제18조의4 https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제18조의4; 공인중개사법 제15조 https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제15조; 공인중개사법 제30조 https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제30조; 공인중개사법 제32조 https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제32조; 공인중개사법 시행령 제24조 https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령/제24조
• 비고: 받는 사람이 등기부상 소유자와 다르면 이유를 묻고 소유자의 위임장을 받아 두세요. 계약이 성사되면 중개사는 보장 금액과 보증기관, 보장 기간을 설명해야 합니다. 증서 사본도 내줘야 하니 꼭 받아 두세요(「공인중개사법」 제30조 제5항). 중개사가 받아도 되는 돈은 중개보수와 법정 실비뿐입니다(같은 법 제32조 제1항·제2항). 2026-10-10 법령 확인(국가법령정보센터).

4. 전세보증금은 반환보증에 드세요. 집주인이 등록임대사업자면 보증 가입부터 확인하세요

• 비용: 집주인이 보증에 들었는지 확인하는 데는 돈이 들지 않고, 십몇 분이면 됩니다. 내가 직접 반환보증에 들면 보증료를 내야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증료율은 연 0.097~0.211%입니다.
• 쉽게: HUG 반환보증은 집주인이 안 돌려준 보증금을 보장합니다. 계약 전에 가입 조건부터 확인하세요. 신청은 계약 기간의 절반이 지나기 전입니다. 등록임대사업자도 원칙적으로 보증에 가입해야 합니다.
• 이득: 보증금 반환을 보증하는 장치는 두 가지입니다. 먼저 등록임대사업자는 원칙적으로 임대보증금 보증에 가입해야 합니다(「민간임대주택법」 제49조 제1항). 보증 대상은 원칙적으로 보증금 전액입니다(같은 조 제2항). 법정 조건과 세입자 동의를 갖추면 일부만 보증하기도 합니다(같은 조 제3항). 법이 정한 가입 면제도 있습니다(같은 조 제7항). 면제라고 하면 법정 사유와 필요한 동의를 확인하세요. 보증 증서에서 기간과 보증액도 확인하세요. 사업자는 계약 때 보증 기간 등을 세입자에게 설명해야 합니다(같은 법 제48조 제1항). 세입자의 확인도 받아야 합니다. 다른 하나는 세입자가 직접 드는 HUG 전세보증금반환보증입니다. 계약이 끝난 뒤 집주인이 돌려줘야 할 보증금을 HUG가 책임집니다. 보증금 상한은 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원입니다. 상한 안이어도 주택가격과 선순위채권 등 심사 조건을 충족해야 합니다. 보증금과 선순위채권의 합은 HUG가 인정하는 주택가격의 90% 이하여야 합니다. 이 조건만 충족한다고 가입이 보장되지는 않습니다. 계약 전에 HUG나 취급 은행에 가입 가능 여부를 확인하세요. 신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약 기간 절반이 지나기 전에 신청합니다. 갱신 계약은 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청합니다. 가입하려면 그 집에 살면서 전입신고를 하고 확정일자를 받아 두어야 합니다. 보증료는 보증금액 × 보증료율 × 계약 기간 ÷ 365로 계산합니다. 보증료율은 보증금 구간, 주택 유형, 부채비율에 따라 연 0.097~0.211%입니다.
• 근거등급: A
• 출처: 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 https://www.law.go.kr/법령/민간임대주택에관한특별법/제49조; 민간임대주택에 관한 특별법 제48조 https://www.law.go.kr/법령/민간임대주택에관한특별법/제48조; 주택도시보증공사(HUG). 전세보증금반환보증 상품 안내(2026-10-10 확인). https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp; 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조·부칙 제2조 https://www.law.go.kr/법령/전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법/제3조
• 비고: 전세대출을 받았다면 보증금을 못 돌려받아도 그 대출은 내 빚으로 남습니다. 대출에 질권설정 등이 걸려 있으면 HUG 보증 가입이 막힐 수 있습니다. 그러니 대출 은행에 먼저 물어보세요. 보증금이 3억 원 이내면 반환보증 보증료를 연말정산에서 세액공제받을 수 있습니다. 전입신고와 확정일자는 전세사기 피해자 결정 요건 가운데 하나입니다. 근거는 「전세사기피해자법」 제3조 제1항 제1호입니다. 다만 보증으로 전액을 돌려받을 수 있으면 피해자 지원에서 빠집니다(같은 조 제2항 제1호). 이 법은 2023년 6월에 시행됐고, 시행 후 4년까지 효력이 있습니다(부칙 제2조). HUG 안내와 법령은 2026-10-10에 확인했습니다(국가법령정보센터).

5. 집이 팔려도 계약 기간까지 살 수 있습니다. 입주한 날 전입신고부터 하세요

• 비용: 전입신고는 돈이 들지 않고 주민센터에서 하면 됩니다. 확정일자를 함께 받으면 600원이 듭니다.
• 쉽게: 입주하고 전입신고를 마치면 다음 날부터 새 집주인에게도 계약을 주장할 수 있습니다. 집이 팔리면 새 집주인이 원래 집주인 자리를 이어받기 때문입니다. 확정일자까지 받아 두면 경매 때 뒤 순위보다 보증금을 먼저 받습니다.
• 이득: 임대차는 등기하지 않아도 효력이 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항). 세입자가 집을 넘겨받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제3자에게 효력이 있습니다. 주민등록 시점은 전입신고를 한 때입니다(같은 항). 집을 산 사람은 임대인의 지위를 이어받은 것으로 봅니다(같은 조 제4항). 그래서 보증금을 돌려줄 의무도 새 집주인에게 넘어갑니다. 계약서에 확정일자까지 받으면 경매·공매 때 뒤 순위보다 보증금을 먼저 받습니다. 근거는 같은 법 제3조의2 제2항입니다. 확정일자는 주민센터나 등기소 등에서 받습니다(같은 법 제3조의6 제1항). 수수료는 법무부령에 따라 1건에 600원입니다.
• 근거등급: A
• 출처: 주택임대차보호법 제3조 https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조; 주택임대차보호법 제3조의2 https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의2; 주택임대차보호법 제3조의6 https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의6; 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제8조 https://www.law.go.kr/법령/주택임대차계약증서상의확정일자부여및임대차정보제공에관한규칙/제8조; 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2·제6조의5 https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률/제6조의2; 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3 https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률시행령/제4조의3; 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제6조의6 https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률시행규칙/제6조의6
• 비고: 효력은 전입신고 다음 날부터 생깁니다. 그러니 잔금을 치르는 날 바로 전입신고를 하고 확정일자도 받으세요. 보증금 6천만 원이나 월세 30만 원을 넘는 계약은 30일 안에 임대차 신고를 하세요. 「부동산거래신고법」 제6조의2와 시행령 제4조의3이 정한 의무입니다. 군 지역은 광역시와 경기도에 속한 군만 신고 대상입니다. 계약서를 내고 신고하면 확정일자를 받은 것으로 봅니다(같은 법 제6조의5 제3항). 전입신고 때 임대차계약서도 제출하면 임대차 신고를 한 것으로 봅니다. 계약서를 쓰지 않았다면 임대차 신고서를 제출해야 합니다. 근거는 같은 법 제6조의5 제1항과 시행규칙 제6조의6입니다. 전입신고만 하고 임대차 신고도 끝났다고 생각하지 마세요. 임대차 신고필증으로 접수 여부를 확인하세요. 보증금을 받기 전에 이사해야 하면 제1항(보증금)에서 다룬 임차권등기명령부터 신청하세요. 2026-10-10 법령 확인(국가법령정보센터).

6. 계약 전에 등기부등본으로 소유자와 근저당을 확인하세요. 돈은 전부 계좌이체로 보내고 용도를 적으세요

• 비용: 거의 안 듭니다. 인터넷으로 등기기록을 열람하면 한 번에 700원입니다. 확인하는 데는 30분쯤 걸립니다.
• 쉽게: 돈을 크게 잃는 흔한 경우는 두 가지입니다. 집주인이 아닌 사람에게 돈을 줬거나, 담보 잡힌 집이 경매로 넘어간 경우입니다. 그러니 계약 전에 등기부등본으로 소유자와 근저당을 보세요. 송금은 계좌이체로 하고 용도를 적으세요.
• 이득: 돈을 통째로 잃는 흔한 경우가 두 가지 있습니다. 하나는 집주인이 아닌 사람에게 돈을 준 경우입니다. 다른 하나는 이미 은행 담보로 잡힌 집이 나중에 경매로 넘어간 경우입니다. 등기부등본의 갑구에는 소유권에 관한 사항이 나옵니다. 을구에는 근저당처럼 소유권 말고 다른 권리가 나옵니다. 송금할 때는 "○○동 ○호 ○월 월세"처럼 용도를 적어 두세요. 다툼이 생기면 그 기록이 바로 증거가 됩니다.
• 근거등급: C
• 출처: 저자 경험, 직접 문헌 없음. 등기기록의 갑구·을구: 부동산등기법 제15조 https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제15조; 인터넷 열람·발급 수수료: 등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조·제3조 https://www.law.go.kr/법령/등기사항증명서등수수료규칙/제3조; 대법원 인터넷등기소 https://www.iros.go.kr; 주택임대차보호법 제3조의7 https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제3조의7; 국세징수법 제109조 https://www.law.go.kr/법령/국세징수법/제109조; 국세징수법 시행령 제97조 https://www.law.go.kr/법령/국세징수법시행령/제97조; 민법 제629조 https://www.law.go.kr/법령/민법/제629조. 증거를 남기는 원리는 제8절(법적 말썽에 휘말리지 않기)과 같다
• 비고: 「주택임대차보호법」 제3조의7에 따라 집주인은 계약 때 두 가지를 보여 줘야 합니다. 확정일자 정보와 국세·지방세 납세증명서입니다. 확정일자 정보에는 그 집의 확정일자 부여일, 차임과 보증금이 나옵니다. 보증금이 1천만 원을 넘으면 세입자는 집주인 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 신청은 계약한 날부터 임대 기간이 시작하는 날까지 세무서에 합니다. 근거는 「국세징수법」 제109조 제2항, 시행령 제97조 제2항입니다. 계약은 집주인 본인과 하고, 대리인이 나오면 위임장을 받으세요. 세입자가 다시 세를 놓는 전대라면 집주인 동의가 있어야 합니다. 동의 없이 전대하면 집주인은 원래 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조). 등기기록은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람합니다. 은행이나 관공서에 낼 증명서는 인터넷으로 떼면 1통에 1,000원입니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제2조 제2항). 2026-10-10 법령 확인(국가법령정보센터). 2026-10-20 수수료규칙과 인터넷등기소 확인.

7. 집을 살 때 계약금과 잔금은 매도인 본인 계좌로 보내세요. 중개사가 맡겠다면 법정 예치로만 맡기세요

• 비용: 매도인 계좌와 받는 사람을 확인하는 데는 돈이 들지 않습니다. 법정 예치를 쓰면 반환 보증에 드는 실비가 생길 수 있습니다. 맡기기 전에 비용을 확인하세요.
• 쉽게: 집값은 이 책에 나오는 돈 가운데 한 번에 오가는 액수가 가장 큽니다. 계약금과 잔금은 매도인 계좌로 보내세요. 중개사가 돈을 맡아 두겠다고 하면 법이 정한 예치로만 맡기세요. 중개사는 법정 보수와 실비만 받을 수 있고, 더 받으면 명목과 상관없이 불법입니다.
• 이득: 집값은 이 책에 나오는 돈 가운데 한 번에 오가는 액수가 가장 큽니다. 중개사는 거래가 끝날 때까지 계약금·중도금·잔금을 맡겨 두라고 권할 수 있습니다. 「공인중개사법」 제31조 제1항이 그 근거입니다. 돈은 금융기관, 공제사업자, 신탁업자 등에 맡깁니다. 중개사 이름으로 맡겼다면 중개사는 그 돈을 자기 돈과 따로 관리해야 합니다. 거래 당사자가 동의하지 않으면 꺼낼 수도 없습니다(같은 법 시행령 제27조 제3항). 맡긴 금액만큼 보증보험이나 공제에 들고, 그 증서 사본도 건네야 합니다(같은 조 제4항). 분리 관리와 보증 의무는 중개사 이름으로 법정 예치를 했을 때 생깁니다. 예치하지 않는다면 돈은 등기부에 나온 매도인 본인 계좌로 보내세요. 주택 중개보수는 같은 법 시행규칙 제20조 제1항을 따릅니다. 중개사는 보수를 매도인과 매수인에게서 각각 받습니다. 한쪽에서 받을 수 있는 상한은 시행규칙 별표 1과 시·도 조례가 정합니다. 2억 원 이상 9억 원 미만 매매의 상한은 거래금액의 1천분의 4입니다(같은 규칙 별표 1). 중개사는 사례나 증여 등 어떤 이름으로도 보수와 실비를 넘는 돈을 받으면 안 됩니다. 같은 법 제33조 제1항 제3호가 금지하는 행위입니다. 어기면 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금형을 받을 수 있습니다(같은 법 제49조 제1항 제10호).
• 근거등급: A
• 출처: 공인중개사법 제31조 https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제31조; 공인중개사법 시행령 제27조 https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행령/제27조; 공인중개사법 시행규칙 제20조·별표 1 https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙/제20조; 공인중개사법 제17조·제33조·제49조 https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제33조; 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률/제3조
• 비고: 중개사는 사무소 안에 중개보수표를 붙여 두어야 합니다(「공인중개사법」 제17조). 계약 전에 그 표를 보고 보수 금액을 정해 두세요. 매매계약은 계약일부터 30일 안에 신고해야 합니다. 중개사가 계약서를 작성했다면 신고도 중개사가 합니다(「부동산거래신고법」 제3조). 돈은 모두 계좌이체로 보내고 용도를 적으세요. 돈을 받는 사람이 누구인지 확인하는 방법은 제6항(등기부등본)에 있습니다. 2026-10-10 법령 확인(국가법령정보센터).

8. 위반건축물과 방 쪼개기 집은 빌리지 마세요. 건축물대장에서 위반 표시와 용도를 확인하세요

• 비용: 돈은 들지 않습니다. 다만 같은 예산이면 조금 더 멀거나 좁은 집에 살아야 합니다.
• 쉽게: 위반건축물은 세입자도 사용금지 명령을 받을 수 있습니다. 대장에 위반 표시가 있으면 HUG 반환보증도 안 됩니다. 아파트는 이 조건에서 제외됩니다. 월세·보증금 인상은 1년 뒤, 한 번에 5%까지입니다.
• 이득: 세를 놓는 방의 최소 단위를 정한 규정은 한국에 없습니다. 대신 건축법을 어긴 건물에는 허가권자가 조치를 명합니다. 허가권자는 시장·군수·구청장 등입니다(「건축법」 제11조 제1항). 이들은 건축주뿐 아니라 점유자에게도 사용금지나 사용제한을 명할 수 있습니다(같은 법 제79조 제1항). 시정명령을 내리면 허가권자는 건축물대장에 위반 내용을 적습니다(같은 조 제4항). HUG 전세보증금반환보증은 건축물대장에 위반건축물로 적힌 집을 받지 않습니다. 다만 아파트는 예외입니다. 근린생활시설도 보증 대상 주택에서 빠집니다. 단독·다가구는 세입자 계약 내역의 가구 수가 건축물대장의 가구 수와 같아야 합니다. 월세·보증금 인상은 계약이나 직전 인상 뒤 1년 안에는 요구하지 못합니다(「주택임대차보호법」 제7조 제1항). 인상 폭은 한 번에 원래 금액의 20분의 1(5%)까지입니다(같은 조 제2항). 한도를 넘겨 낸 돈은 돌려 달라고 할 수 있습니다(같은 법 제10조의2).
• 근거등급: A
• 출처: 건축법 제79조 https://www.law.go.kr/법령/건축법/제79조; 건축법 제11조 https://www.law.go.kr/법령/건축법/제11조; 주택도시보증공사(HUG). 전세보증금반환보증 상품 안내(2026-10-10 확인). https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp; 주택임대차보호법 제7조 https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제7조; 주택임대차보호법 제10조의2 https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제10조의2; 주택임대차보호법 제6조의3 https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/제6조의3; 공인중개사법 제25조 https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제25조; 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조·제11조·제34조 https://www.law.go.kr/법령/건축물대장의기재및관리등에관한규칙/제34조; 정부24. 건축물대장 등(초)본 발급(열람)(2026-10-20 확인). https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=15000000098
• 비고: 중개사는 계약 전에 건축물대장 등 근거 자료를 보여 주며 설명해야 합니다(「공인중개사법」 제25조 제1항). 건축물대장은 세입자도 정부24에서 직접 떼어 볼 수 있습니다. 인터넷으로 떼면 수수료가 없습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제34조 제2항). 시·군·구청이나 읍·면·동에서 떼면 1건에 500원, 열람은 300원입니다(같은 조 제1항). "위반건축물" 표시는 대장 첫째 면의 장번호란 위에 있습니다. 위반 일자와 내용은 변동사항란에 적힙니다(같은 규칙 제8조). 이런 집은 안전 문제도 있습니다. 나중에 세운 칸막이벽이 대피로를 막기도 하고, 여러 사람이 전기 배선 하나를 나눠 쓰기도 합니다. 집을 볼 때는 벽을 나중에 세웠는지, 방에 창문이 있는지 보세요. 전기가 그 인원을 감당하는지도 살피세요. 세입자는 계약갱신을 한 번 요구할 수 있습니다. 다만 집주인이 직접 살려는 경우처럼 거절할 수 있는 사유도 법에 있습니다. 갱신할 때도 인상은 같은 한도 안에서만 됩니다(「주택임대차보호법」 제6조의3). 2026-10-10 HUG 안내와 법령 확인(국가법령정보센터). 2026-10-20 건축물대장 규칙과 정부24 확인.

9. 시골로 옮겨 살 땅을 사기 전에 농지인지부터 확인하세요. 농지는 아무나 사서 집을 짓지 못합니다

• 비용: 돈은 들지 않습니다. 대신 계약 전에 서류를 확인하고, 집을 지을 때 허가 절차를 밟는 시간이 듭니다.
• 쉽게: 농지는 농사지을 사람이 아니면 원칙적으로 갖지 못합니다. 농지를 사려면 농지취득자격증명이 필요합니다. 거기에 집을 지으려면 원칙적으로 전용 허가도 받아야 합니다. 그래서 계약 전에 그 땅이 농지인지부터 확인하세요.
• 이득: 시골 땅을 살 때는 농지 규제부터 따져야 합니다. 농지란 전·답·과수원, 그리고 실제로 농사짓는 땅을 말합니다(「농지법」 제2조 제1호 가목). 서류상 지목이 달라도 실제로 농사를 짓고 있으면 농지입니다. 자기 농업경영에 쓰지 않을 사람은 농지를 갖지 못합니다(같은 법 제6조 제1항). 다만 주말·체험영농을 하려는 사람은 농업진흥지역 밖 농지를 가질 수 있습니다(같은 조 제2항 제3호). 이때 면적은 세대원 전부를 합쳐 1천㎡ 미만입니다(같은 법 제7조 제3항). 농지를 사려면 시·구·읍·면장에게서 농지취득자격증명을 받아야 합니다(같은 법 제8조 제1항). 그 농지에 집을 지으려면 원칙적으로 농지전용허가를 받아야 합니다(같은 법 제34조 제1항). 허가 대신 신고만 하면 되는 경우는 농업인 주택 등으로 정해져 있습니다(같은 법 제35조 제1항). 자격증명을 거짓으로 받으면 5년 이하 징역 또는 토지가액 이하 벌금에 처해집니다(같은 법 제57조).
• 근거등급: A
• 출처: 농지법 제2조 https://www.law.go.kr/법령/농지법/제2조; 농지법 제6조 https://www.law.go.kr/법령/농지법/제6조; 농지법 제7조 https://www.law.go.kr/법령/농지법/제7조; 농지법 제8조 https://www.law.go.kr/법령/농지법/제8조; 농지법 제34조 https://www.law.go.kr/법령/농지법/제34조; 농지법 제35조 https://www.law.go.kr/법령/농지법/제35조; 농지법 제57조·제58조 https://www.law.go.kr/법령/농지법/제57조; 공인중개사법 제25조 https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법/제25조
• 비고: 한국에는 마을이 집터를 나눠 주는 중국식 택지 제도가 없습니다. 농업진흥지역 농지를 허가 없이 전용하면 처벌받습니다(「농지법」 제58조 제1항). 형량은 5년 이하 징역 또는 토지가액 이하 벌금입니다. 중개사에게는 법령에 따른 거래·이용 제한을 설명할 의무가 있습니다(「공인중개사법」 제25조 제1항 제2호). 계약 전에 그 땅에 집을 지을 수 있는지 시·군·구청에 물어보세요. 2026-10-10 법령 확인(국가법령정보센터).

TODO 확인 필요

• 민사 1심 실제 평균 처리 기간(법원행정처 사법연감) — 2차 조사 기록의 수치(단독 232.6일 등)는 출처 주소가 오류 페이지로 열려 원문과 맞춰 보지 못했다(2026-10-20). 같은 해를 다룬 언론 보도의 수치와도 맞지 않는다. 사법연감 원문 표에서 확인해야 한다. 항목 1 비고에는 법에 적힌 선고 기한(「민사소송법」 제199조, 5개월)만 적었다.